18+
 
    

Есть договор на покупку квартиры, но нет машканты-что делать

 Есть договор на покупку квартиры, но нет машканты-что делать

22.03.2020 13:00   заметки на полях

На самом деле, в подобной ситуации находятся немало людей. Сделка по покупке квартиры может быть как очень быстрой, если вы купили квартиру со вторых рук, которая на данный момент пустует и только ждет нового хозяина, так и очень длинной, если вы приобрели квартиру в новостройке, особенно по программе «Квартира для новосела» (он же «мехир ле миштакен»).
Первый вид сделки (обычно речь о продаже квартиры, полученной по наследству) занимает в среднем 1.5-2 месяца, а последний может и 3-4 года занять. Здесь уместно сделать сноску и заявить, что я, как специалист по ипотеке и финансам, двумя руками за «Мехир ле миштакен», особенно для тех у кого своих денег не густо, но об этом в другой статье. В промежутке между этими двумя крайностями находится множество сделок, в которых срок между подписанием договора купли-продажи и вселением составляет 3-6 месяцев при покупке вторички и 1-2 года при покупке от застройщика. В любом договоре купли — продажи недвижимости указано расписание платежей: сроки, суммы и условия при которых покупатель должен выполнить свое платежное обязательство. Обычно, при подписании договора платится 10-15% от цены квартиры (7% в сделке по программе «Мехир ле миштакен»). Эта сумма зачастую определяется как невозвратная сумма при разрыве договора по вине покупателя. Опять, в программе «Мехир ле миштакен», штраф, обычно 20,000 шекелей. Максимальная возможная сумма ипотеки (машканты) в Израиле составляет 75% от стоимости квартиры, если вы покупаете свою единственную квартиру, 50% — если дополнительную квартиру и 90% — по «Мехир ле Миштакен». Поэтому, доля собственного капитала составляет 25%-50% — 10%, соответственно. В свете этого расчета, после первого платежа (невозвратной суммы) следует еще один платеж из собственных ресурсов, и лишь потом банк готов выдать машканту. Теперь о машканте — сегодня большинство людей обращаются в банки для получения принципиального разрешения на машканту («ишур экрони») до подписания договора на покупку квартиры, и это правильный шаг. Обычно, многие из тех кто занимаются своей машкантой без помощи специалиста, довольствуются обращением за получением разрешения только в банк, в котором ведут текущий счет. Опытные ипотечные брокеры («йоацей машканта») обычно получают хотя бы 2-3 разрешения прежде чем дать зеленый свет клиенту для подписания договора на покупку квартиры. Нюанс в том, что разрешения эти действительны 1-1.5 месяца. Обычно, если финансовые показатели покупателей не ухудшились — не сложно обновить разрешения и ипотечные брокеры так и делают на протяжении сделки. Сложность нашего времени заключается в нескольких факторах.
Во первых, ввиду кризиса «Корона» многие наемные служащие отправлены в неоплачиваемый отпуск, вследствие которого они обращаются в службу соц. обеспечения для получения пособия по безработице. Как вы понимаете, налицо серьезное ухудшение финансовых показателей. У самозанятых ситуация еще хуже — им не полагается пособие по безработице. В такой ситуации обновить разрешение или получить с нуля — очень сложно. Во вторых, банки подняли процентные ставки. Причин у этого удорожания две: ввиду падения цен на облигации, банку стало дороже покупать деньги, а поскольку количество безработных резко выросло, поднялись шансы невозврата ипотеки. В следствии роста ставок, увеличился ожидаемый месячный платеж.
Для примера, при машканте 1 миллион шекелей на 25 лет, рост ставок на 0.3% приводит к увеличению месячного платежа на 152 шекеля. У некоторых заемщиков банк потребует уменьшить сумму кредита, для того, чтобы вернуть месячный платеж к предыдущему значению. В третьих, не скажу, что банки прекратили работу, но серьезно ограничили возможное количество сделок. Связь с ними только по телефону, дозвониться очень тяжело. Поэтому, обновить разрешение, поторговаться по процентам или, не дай бог, получить разрешение на машканту с нуля, очень непросто. Честно скажу, что в такой ситуации у нас, профессиональных ипотечных брокеров с хорошими связями в банках, огромное преимущество перед отдельным заемщиком. По моему опыту, работа в банках идет — выдаются новые разрешения, ведутся торги, подписываются договора на машканту и, даже выплачиваются деньги продавцам, но все очень точечно. Возвращаясь к главному вопросу: что делать если договор на покупку квартиры подписан, а машканты еще нет? Для начала нужно задаться вопросом: чего бы вы хотели добиться?
Если вы чувствуете себя крайне некомфортно, очень боитесь попасть в ситуацию при которой ваш семейный доход не позволит выплачивать машканту параллельно с обычными расходами на жизнь, и, особенно, если вам нужно выплачивать машканту параллельно с арендой квартиры (новостройки) — стоит задуматься о том, как расторгнуть сделку с минимальными потерями. Максимальная потеря оговорена в договоре. Хочу подчеркнуть — это нетривиальный и крайний шаг. Если вы купили по программе «Мехир ле миштакен», никто не обещает, что в будущем вам удастся вновь выиграть в лотерее, тем более, что будущее программы под большим вопросом, ввиду высокой стоимости программы для гос. казны. Ежели вы готовы продолжить процесс покупки квартиры и вам нужно решение по вопросу получения машканты, и, желательно, наиболее дешевой, необходимо рассчитать имеющееся время и постараться его растянуть. Если речь идет о покупке от застройщика все, в общем, несложно. Либо застройщик пойдет навстречу без штрафных санкций, либо вы заплатите немого за отсрочку выплаты. Обычно штраф составляет около 1% в месяц от суммы платежа. При покупке на вторичном рынке, вам будет сложнее договориться с продавцами. В последнее время меня часто спрашивают, стоит ли брать машканту в свете повышения процентных ставок. Господа, ставки выросли, но они, все еще ниже тех, что были прошлым летом. Кроме того, если вам нужна сейчас машканта — берите. Когда ставки снова снизятся, можно будет рефинансировать и удешевить.
Заплатить штрафные санкции будет стоить гораздо дороже чем рост процентов по машканте. И наконец, если вы находитесь в затруднительной ситуации, вам тяжело решить как себя вести, не удается достучаться до банков или вам предлагают высокие проценты по машкантам — не стесняйтесь обращаться к специалистам — ипотечным брокерам, как вы не пренебрегаете услугами адвокатов при покупке квартиры. Мы, наверняка, сможем вам помочь, советом или делом. Удачи вам! Александр Водовоз, ипотечный брокер, bmc ипека и финансы

www.mignews.com

 

КОММЕНТАРИИ

 

ЗАМЕТКИ НА ПОЛЯХ

SpaceX: астронавты с Crew Dragon перешли на МКС

31.05.2020 22:42
Большой успех! Впервые в истории американские астронавты попали на МКС с помощью корабля коммерческой компании.

COVID-19 заставил более половины израильтян бросить курить

31.05.2020 22:21
Израильская ассоциация по борьбе с раком выяснила, как коронавирус повлиял на вредные привычки израильтян.

 

COVID-19 заставил более половины израильтян бросить курить

31.05.2020 22:21
Израильская ассоциация по борьбе с раком выяснила, как коронавирус повлиял на вредные привычки израильтян.

Иран отрицает небрежность в убийстве девочки-подростка

31.05.2020 20:41
Совет стражей конституции прокомментировал «убийство чести», которое всколыхнуло весь Иран.

 

Иран отрицает небрежность в убийстве девочки-подростка

31.05.2020 20:41
Совет стражей конституции прокомментировал «убийство чести», которое всколыхнуло весь Иран.

Египет создает международный анти-турецкий альянс

31.05.2020 19:28
Пятисторонний альянс, который создаст Египет, будет сосредоточен на противодействии турецким действиям в территориальных водах Кипра.

 
    1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 

Книга в тему

«Моя навсегда»
Веденская Татьяна

Студентка Соня, умная наблюдательная девушка, мечтает пробиться в жизни. Большая любовь становится для нее настоящим испытанием. Только пройдя через него, она совершает открытие: «Люди — самое главное, что есть в этом мире. Разбрасываясь ими, ты сам себя развеваешь в пыль». «Моя навсегда» — это роман о любви, любви на грани фола. Захватывающий сюжет с непредсказуемыми поворотами связан с решением самых провокационных вопросов в отношениях мужчины и женщины.
 

Другие новости